2016鶴壁房地產市場分析報告|鶴壁樓市網

1月20日,國家統計局公布2016年中國經濟發展數據,數據顯示,2016年國內生產總值74.41萬億元,GDP全年增速為6.7%,其中一季度、二季度、三季度均增長6.7%,四季度增長6.8%。國家統計局分析認為,2016年國民經濟運行呈現緩中趨穩、穩中向好,實現了“十三五”良好開局。

具體到房地產方面,2016年全國房地產開發投資額為10.25萬億元,比上年名義增長6.9%。商品房銷售面積157349萬平方米,比上年增長22.5%。商品房銷售額117627億元,增長34.8%。商品房銷售面積與銷售額紛紛創下歷史新高。具體表現在

1、房地產開發投資:2016年固定資產投資為596501億元,比上年增長8.1%;房地產開發投資為102581億元,比上年名義增長6.9%,其中住宅投資為68729億元,比去年增長6.4%。
2、房地產開工、竣工面積:2016年全國房地產新開工面積為166928萬平方米,比上年增加8.1%,其中住宅新開工面積為115911萬平方米,比去年增加8.7%;竣工面積為106128萬平方米,比去年增加6.1%。
3、商品房銷售面積、銷售額:2016年全國商品房銷售面積為157349萬平方米,比上年增加22.5%,其中住宅銷售面積增加22.4%;2016年全國商品房待售面積為69539萬平方米,比上年下降3.2%,其中住宅待售面積減少200萬平方米;2016年全國商品房銷售額為117627億元,比上年增加34.8%,其中住宅銷售額增加36.1%
4、土地成交面積及成交額:2016年全國房地產土地購置面積為22025萬平方米,比上年下降3.4%,土地成交價款為9129億元,比去年增加19.8%。
5、房地產開發資金來源:2016年全國房地產開發企業到位資金為144214億元,比去年增加15.2%,其中個人能按揭貸款24403億元,比去年增加46.5%。
6、社會消費品零售:2016全年社會消費品零售總額為332316億元,比去年增加10.4%,其中家具比去年增加12.7%,建筑及裝潢建材比去年增加14%。
7、居民消費情況:2016年全年居民消費價格上升2%,其中居住消費上升1.6%;2016年全國居民人均可支配收入為23821元,比去年上升8.4%;廣義貨幣(M2)余額為155.01萬億元,比去年增加11.3%;社會融資規模量為17.8萬億元。
8、全國城鎮化率:2016年全國城鎮化率為57.35%,大陸人口為138271萬人,比去年增加809萬人,其中鄉村常住人口為58973萬人,比去年減少1373萬人,城鎮常住人口為79298萬人,比上年末增加2182萬人。

總結:2016年中國房地產市場受多種因素的影響,比2015年有明顯增長。從全國范圍看,房地產發展形勢總體還是好的,但同時分化比較嚴重。所謂的熱點城市、一線城市和一些二線城市,共有15個重點城市,在前9個月,房地產形勢發展得更快一些,同時也帶來了房價的上漲。從9月底以后,這些城市因地制宜、分城施策,采取了有效措施,在過去三個月,這些城市房地產價格漲幅已經得到了控制,特別是公布的12月份的住宅銷售價格數據,15個城市當中,12個城市的住宅銷售價格環比都是下降的,2個是持平的,只有1個環比略有上漲,但是漲幅也是明顯回落的。所以,房地產市場調控已經取得了明顯的成效。

從國家統計局公布的數據來看,全國房地產庫存總體是下降的。所以,去年在控制少數城市房價過快上漲和部分城市庫存較多問題上,兩方面都有明顯成效。全年的數據也反映了這個過程,應該說這些數據比起前些年的暴漲暴跌數據,還是相對比較平緩的。

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2016年中國房地產市場迎來本輪周期的高點,全年成交規模創歷史新高,城市分化態勢延續。國慶節前后,各地政府密集出臺調控政策,四季度市場走勢漸趨平穩。

主要表現在以下幾個方面:
經濟形勢:2016年GDP增長趨向探底,地產拉動明顯;克強指數、PMI反彈,經濟下行壓力有所緩和;
金融環境:商業銀行將信貸大規模投向按揭,房貸規模近乎翻倍,資金“脫實入虛”明顯;
政策環境:地產過熱,導致房地產政策由松轉緊,“抑制資產泡沫”成為政策主基調;
房地產銷售:2016年全國商品房住宅銷售量上漲24.5%,銷售額增加37.5%,全年增速前高后低,趨于回落;
城市分化:2016年一線城市成交量持平,價格盤整,二三線城市量價齊增,一二線銷售價格同比增速高;
房地產開發投資:受銷售向上影響,帶動全國房地產投資額反彈,但反彈力度弱,投資仍處低位;
價格與供求:中國房地產前三季度漲幅明顯,調控收緊后價格趨穩;市場成交全年高位運行,成交結構明顯上移,全年成交居歷史高位,四季度成交有所回落,熱點城市各層次產品價格提升顯著,成交結構持續上移。
土地市?。?/b>一二線土地市場熱度高,“地王”不斷,高價地開發蘊風險,整體土地供需仍維持低位,部分二線城市成交量明顯增長,熱點城市高價地塊頻出,調控收緊后降溫;全國土地成交同比價漲量縮,成交價上漲21.4%,成交面積下降4.3%,開發商補庫存相對謹慎;河南18地市土地整體供求比例為1.12,多數地市土地市場供求基本平衡,除鄭州外17地市中,新密、商丘、漯河土地市場活躍,供需旺盛。
房地產庫存:住宅去庫存明顯,一二線庫存緊縮,三四線庫存壓力仍在,去化周期11個月;
開發企業:2016年中國百億房企市場份額升至五成,行業整合加速。
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1、房地產開發投資完成情況

2016年,全省房地產開發投資6179.13億元,同比名義增長28.2%(扣除價格因素實際增長29.2%),增速比1-11月份加快0.8個百分點。其中,住宅投資4558.07億元,增長29.2%,增速加快0.7個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為73.8%。

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2016年,房地產開發企業房屋施工面積47359.55萬平方米,同比增長15.5%,增速比1-11月份回落1.1個百分點。其中,住宅施工面積35579.02萬平方米,增長14.0%。房屋新開工面積14669.72萬平方米,增長33.7%,增速回落5.3個百分點。其中,住宅新開工面積10954.03萬平方米,增長30.8%。房屋竣工面積6299.44萬平方米,增長16.9%,增速加快2.6個百分點。其中,住宅竣工面積5015.23萬平方米,增長18.3%。

2016年,房地產開發企業土地購置面積1108.04萬平方米,同比增長16.5%,增速比1-11月份加快0.1個百分點;土地成交價款453.46億元,增長128.8%,增速回落3.7%。

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2、商品房銷售和待售情況

2016年,商品房銷售面積11306.27萬平方米,同比增長32.1%,增速比1-11月份回落0.9個百分點。其中,住宅銷售面積增長32.6%,辦公樓銷售面積增長16.0%,商業營業用房銷售面積增長27.8%。商品房銷售額5612.90億元,增長42.3%,增速比1-11月份回落1.5個百分點。其中,住宅銷售額增長46.6%,辦公樓銷售額增長14.6%,商業營業用房銷售額增長20.7%。

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2016年末,商品房待售面積3395.26萬平方米,比11月末減少93.27萬平方米。其中,住宅待售面積減少41.11萬平方米,辦公樓待售面積減少7.32萬平方米,商業營業用房待售面積減少1.03萬平方米。

3、房地產開發企業到位資金情況

2016年,房地產開發企業實際到位資金6558.25億元,同比增長29.2%,增速比1-11月份加快0.6個百分點。其中,國內貸款698.56億元,增長46.9%;利用外資1.76億元,下降45.3%;自籌資金3671.81億元,增長24.2%;其他資金2186.12億元,增長33.2%。在其他資金中,定金及預收款1106.17億元,增長25.5%;個人按揭貸款809.36億元,增長41.5%。

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4、房地產開發景氣指數

2016年,房地產開發景氣指數為94.42,比上月上升0.41個點。

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1、區位、面積、人口

鶴壁市位于河南省北部,因相傳“仙鶴棲于南山峭壁”而得名,1957年建市。鶴壁南北長67公里,東西寬69公里,總面積2299平方公里,其中市區面積513平方公里。北與安陽市、安陽縣為鄰,西和林州市、輝縣市搭界,東與內黃縣、滑縣毗連,南和衛輝市、延津縣接壤。鶴壁山地丘陵、平原面積約各占一半。全市總人口162.11萬人, 城鎮化率達到54.14%。轄浚縣、淇縣、淇濱區、山城區、鶴山區5個行政區和1個國家經濟技術開發區、1個市城鄉一體化示范區、4個省級產業集聚區。

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交通便捷,區位優越。地處中原經濟區銜接聯系環渤海經濟圈的前沿,南距新鄭國際機場130公里,東距天津、青島、連云港等港口500公里,京廣鐵路、京港澳高速公路和107國道縱貫南北,京廣高鐵在鶴壁設站、半小時到達鄭州、2個半小時到達北京,山西至濮陽等干線公路及在建的連接山西能源基地和山東出??詰慕ヂ程?、連接河南和山西的范輝高速橫穿東西,鐵路、高速公路“雙十字”大交通格局正在形成。

獨特的地理位置使許昌在國家實施西部大開發戰略中,起著承東啟西的重要作用。許昌位于中原中心,市區距鄭州新鄭國際機場僅50公里,有高速公路直達機場。京廣鐵路縱貫南北,禹鄲鐵路橫穿東西。京珠高速公路與將要建成的許昌至南陽、許昌至蘭考到日照、許昌至登封到洛陽、許昌至扶溝到亳州的高速公路在許昌形成“米”字型的高速公路構架。國家實施的“南水北調”、“西氣東輸”兩大戰略工程,都經過許昌境內,且為受益地區,區位優勢更加鞏固。

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鶴壁市榮獲全國首批循環經濟試點市、全國建筑節能示范市、中國優秀旅游城市、中國人居環境范例獎城市、全國首批智慧城市試點市、全國首批“海綿城市”建設試點城市、全國質量強市示范市、國家森林城市、國家生態旅游示范區等榮譽稱號。

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2016年07月12日,《鶴壁市城市總體規劃(2007-2020年)》(以下簡稱《規劃》)正式經河南省政府批復實施。到2020年,鶴壁將成為豫北地區有重要影響的區域中心城市,市域人口規模將達190萬,城鎮化率將達70%; “詩意淇河·生態鶴壁”的城市定位將更加明晰,一座生態文明、活力特色、幸福和諧之城也將呈現在人們面前。

2、經濟發展穩中有進

2016年,面對嚴峻復雜的外部環境和艱巨繁重的工作任務,在省委、省政府和市委的堅強領導下,鶴壁市政府與全市人民一道,深入貫徹習近平總書記系列重要講話和調研指導河南工作時的重要講話精神,主動適應引領經濟發展新常態,以提升求進為總基調,以穩增長保態勢、大氣污染防治和扶貧脫貧三個攻堅戰為重點,統籌推進改革發展穩定工作,經濟社會保持平穩健康發展,較好完成了市十屆人大四次會議確定的目標任務,實現了“十三五”良好開局。

2.1 GDP與產業結構:

2016年,鶴壁全市生產總值769.4億元、增長7.9%,規模以上工業增加值449.3億元、增長8.8%,第三產業增加值204.1億元、增長7.4%,固定資產投資809.1億元、增長16.8%,社會消費品零售總額205.9億元、增長12.1%,居民消費價格指數上漲2.1%,一般公共預算收入55.6億元、增長6%,城鎮居民人均可支配收入26184元、增長6.7%,農村居民人均可支配收入14022元、增長7.9%。

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2.2 GDP與產業結構全市固定資產投資產業結構呈現二三一格局:

2016年鶴壁全市第一產業完成投資25.7億元,比去年同期下降15.1%,比去年同期低20.9個百分點,占固定資產投資的比重為3.2%,比去年同期低1.2個百分點;第二產業完成投資519.6億元,比去年同期增長24.7%,比去年同期高2.7個百分點,占固定資產投資的比重為64.2%,比去年同期高4個百分點;第三產業完成投資263.8億元,比去年同期增長7.4%,比去年同期下降5.1個百分點,占固定資產投資的比重為32.6%,比去年同期低2.9個百分點。從投資產業構成看:投資產業結構為“二三一”,與去年同期結構一致。

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2.3 全市固定資產投資規模不斷擴大:

2016年,全市不斷加大項目建設力度,以項目建設促經濟發展,全市固定資產投資規模由年初的701.1億元發展到全年的1705.7億元,全年投資規模比去年同期增長24.4%。投資規模不斷擴大,對全市社會經濟的發展起到了積極的推動作用。

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鶴壁市2011-2016年間人均可支配收入穩步上升,但增長率卻不斷下降。

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3、城市發展規劃及總體發展目標

鶴壁市以建設可持續發展的國家資源城市轉型示范性城市為導向,建設中原經濟區新興增長極、豫北地區有重要影響的區域中心城市、循環經濟示范性城市、海綿城市、園林城市、森林城市、衛生城市、智慧城市、創新型城市和文明城市。以人的城鎮化為核心,以全域規劃、統籌發展為前提,科學推進新型城鎮化,加快新農村建設。實現城鄉經濟社會一體化發展,構建和諧社會,實現在全省率先崛起的目標,全力打造生態文明、活力特色、幸福和諧之城。

3.1 城鄉規劃體系

(一)市域人口規模:2020年市域人口規模達到190萬人。

(二)市域城鎮化水平:2020年市域城鎮化水平達到70%左右。

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3.2 市域城鎮空間結構

以新城區和淇縣縣城為中心,老城區、浚縣縣城為次中心,中心鎮、重點鎮為支撐點,構建 “一核雙星多支點”的市域城鎮空間結構?!耙緩慫嵌嘀У恪保菏嗆妝謔諧鞘蟹⒄溝墓羌?。構建以淇濱區和淇縣為核心,老城區和浚縣為輔,以中心鎮和重點鎮為新支撐的“1+2+6”模式,依托城市發展軸線,走鶴淇一體化、城鄉一體化發展道路。

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3.3 中心城市規劃

(1)城市規模:至2020年,中心城市總人口94萬人,用地規模89.47平方公里,人均用地95.18平方米。

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(2)城市發展方向:按照“精明增長”、“緊湊城市”理念,結合用地限制條件、地質條件、對外經濟聯系程度、交通基礎設施條件、生態環境限制等方面因素綜合判斷城市未來空間拓展方向。

新城區發展的方向為“向北連接,向南融合,向西控制,向東拓展”。

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老城區發展的方向為“產業適度向西發展,限制向東發展”。

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(3)城市空間布局結構:從規律、要素、結構、功能等方面入手,綜合城市定位、文化和生態等特色“基因”,統籌生產、生活、生態三大空間,落實生態優先、公交先導、組團布局、產城融合、人文智慧等理念,提高城市發展的宜居性。中心城市形成“一帶、四組團”的空間結構。

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一帶:指以新城區為核心向南北延續,聯動老城區和淇縣的城市發展主軸。

四組團:新城組團、老城組團、寶山中部組團及淇河南組團。其中:

+ 新城組團:是鶴壁新城區,市域政治、經濟、文化中心,先進制造業基地。包括金山片區、高速東片區、淇濱行政和生活片區。

+ 老城組團:是鶴壁市老城區,以城市修補和生態修復為主。包括韓林澗煤炭物流片區、中山生活服務片區、泗河北片區、泗河南片區。

+ 寶山中部組團:是煤基新能源新材料示范基地。即寶山產業集聚區寶山中部片區。

+ 淇河南組團:城鄉一體化先行區、現代生態宜居區、對外開放示范區;主要發展汽車零部件產業及產業相關配套物流。

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4、鶴壁市2016年房地產發展情況

鶴壁市國民經濟持續快速發展,工業化、城鎮化進程的不斷加快,全市居民收入和消費水平的穩步提高,共同構筑了鶴壁市房地產市場繁榮的基礎,也為鶴壁房地產業持續快速發展提供了廣闊的市場空間。投資規模不斷擴張,占全社會投資的比重顯著提高。商品房施工、竣工、銷售面積大幅度增加,房地產市場空前活躍;房地產業已成為國民經濟新的增長點;房地產業的發展對于改善人居環境,提升城市功能,推進城鎮化進程發揮了重要作用。主要表現在:

4.1 房地產投資繼續保持平穩增長

2016年,全市完成房地產開發投資76.20億元,比去年同期增長10.5%。其中住宅投資57.08億元,比去年同期增長2.0%。全市商品房銷售面積為193.79萬平方米,比去年同期增長9.5%。全市商品房銷售額71.79億元,比去年同期增長15.8%。在商品房銷售中,現房銷售面積30.64萬平方米,銷售額10.81億元,比去年同期分別下降16.7%和1.5%。期房銷售面積163.15萬平方米,銷售額60.98億元,比去年同期分別增長16.4%和19.5%。

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4.2 土地市場

(1)鶴壁市城區基準地價 2016鶴壁房地產市場分析報告|鶴壁樓市網 2016鶴壁房地產市場分析報告|鶴壁樓市網

說明:本次公布的鶴壁市城區基準地價屬平均地價。同一級別范圍內,同一用途的地價根據土地所處區位條件、用地條件、周邊環境等不同有一定變化幅度。具體地塊價格需進行評估。

(2)鶴壁市土地市場交易情況

2016年鶴壁土地市場交易活躍,城市化進程速度加快,新區土地供應成為主流,綜合體類、尤其是商務和商業類產品競爭日趨激烈。

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2016年鶴壁土地市場出讓成交土地33宗,共計3605.78畝;其中掛牌轉讓的住宅、商用、金融服務用地近20宗,共計1203.09畝。其中萬達集團在鶴壁淇濱區閩江路南側、華夏南路東側所得的一宗114畝批發零售用地,成為鶴壁土地市場2016年的最大亮點,這里將是萬達集團在鶴壁的最大商業購物中心——萬達廣場。

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4.3 預售許可證

據鶴壁樓市網統計,鶴壁市房產管理局2016年共批準發放商品房預售許可證107份;比2015年數量增加27.4%。

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4.4 2016年鶴壁商品房交易情況

2016年,鶴壁市商品房銷售面積為193.79萬平方米,比去年同期增長9.5%。全市商品房銷售額71.79億元,比去年同期增長15.8%。在商品房銷售中,現房銷售面積30.64萬平方米,銷售額10.81億元,比去年同期分別下降16.7%和1.5%。期房銷售面積163.15萬平方米,銷售額60.98億元,比去年同期分別增長16.4%和19.5%。

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2017年,因城施策將在控風險與去庫存基調下不斷深化,熱點城市面臨量價回調,而三四線城市有望延續平穩走勢。

1、行業發展:貨幣政策穩健中性,房地產市場發展外部動力減弱

2017年國內經濟預期將繼續“穩”字當頭。2016年以來,供給側改革初見成效,在去產能影響下,工業品價格上漲,企業整體利潤同比增速由負轉正且增幅逐月擴大。

2016年信貸結構的投向異常(對實體經濟支持尚需加強)和流向異常(紛紛涌向一二線熱點城市),也有望促使2017年信貸政策實現更均衡分配,即加大對實體經濟的信貸支持力度,適度加大三四線城市房地產信貸資源的傾斜,以降低一二線熱點城市的居民杠桿比例。房地產政策方面,在強化房屋回歸居住屬性的同時,通過因城施策、精準調控和中長期的長效機制來推進住房體制建設。

2、市場趨勢:銷售量價回調,新開工小幅下降,投資低速增長

◆ 需求:銷售面積將下滑,二線城市降幅更明顯

◆ 供應:全國新開工小幅下降,投資增速趨緩

◆ 價格:政策趨緊需求下降,價格將有所回調

政策收緊、需求下降,價格面臨回調。預計2017年,房地產價格存在一定的下跌壓力,但全年跌幅有限。而穩健中性的貨幣環境下價格上漲動力不足。

從不同城市來看,2017年一二線熱點城市將繼續受到政策影響,各類需求受到抑制,價格面臨調整,同時供應結構也將轉向自住型供應為主,價格也存在結構性調整的可能性,而三四線城市庫存壓力仍存,價格上漲動力不足。綜合來看,2017年全國商品房均價將出現小幅下跌,跌幅在1.9%~3.9%之間。

2017年對于一二線城市市場的整體判斷是量價進入調整階段,但是不同的城市仍存在市場機會。一線城市步入存量房時代,新房開發建設的市場空間不斷被壓縮,城市產業升級帶來的存量土地和存量物業盤活將是未來的主題,租房市場也有望成為行業新機遇。二線過熱城市房價空間被透支,“量價回調”成大概率事件,但具備產業和人口支撐的城市,將成為下一個發展的新風口,天津、武漢和鄭州受益于城市群發展,城市潛力逐漸顯現,量價進入平穩增長周期;西部節點型城市發展有望進入新階段,房價尚屬相對洼地,如重慶、成都、西安等城市。此外,位于大城市周邊的小城市或自身產業優勢顯著的三四線城市,如漯河,房地產市場發展仍具備較大潛力。

(河南樓市網聯合鶴壁樓市網榮譽出品;以上信息綜合中指研究院、豫房指數研究院、河南省統計局、鶴壁市人民政府、鶴壁市房地產管理局、鶴壁樓市網等,特表示感謝!并對提供數據的各開發企業表示感謝!如有什么不妥,請斧正!謝謝?。?/p>

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項目地址:興鶴大街與漓江路交叉口
銷售均價:4200元/平方米
銷售熱線:0392-6952565
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項目地址:淇濱區CBD會展中心對面
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銷售熱線:0392-6861830
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書香銘苑|鶴壁樓市網
書香銘苑
項目地址:黃山路與鶴煤大道交叉口
銷售均價:5200元/平方米
銷售熱線:0392-3889555
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